전세 제도는 목돈을 맡기고 일정 기간 동안 주택을 안정적으로 사용할 수 있다는 점에서 한국인의 주거 문화에서 큰 비중을 차지하고 있습니다. 그러나 최근 몇 년 사이 전세 사기, 깡통전세, 빌라왕 사건 등이 사회적 문제로 떠오르면서, 전세 계약은 단순히 ‘집을 구하는 과정’이 아니라 ‘재산을 지키는 과정’으로 인식되고 있습니다.
특히 첫 전세 계약을 준비하는 사람들은 어디서부터 무엇을 확인해야 하는지 막막한 경우가 많습니다. 계약서 조항은 복잡하고, 등기부등본을 보는 것도 익숙하지 않으며, 보증보험 가입 여부까지 챙겨야 하니 부담이 클 수밖에 없습니다.
이 글에서는 전세 계약을 진행할 때 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 하나하나 쉽고 자세하게 설명합니다. 사전에 꼼꼼히 확인한다면 전세 사기 위험을 크게 줄이고, 안정적으로 계약을 진행할 수 있습니다.
🧾 1. 등기부등본 확인 — 전세 계약의 시작이자 가장 중요한 단계
✔ 등기부등본은 반드시 ‘최신본’으로 확인
계약 전, 집주인이 주는 등기부등본이 아닌 인터넷 등기소에서 직접 발급한 최신본을 확인해야 합니다.
등기부등본은 다음 사항을 중심으로 체크하세요.
✔ 소유자 확인
전세 계약 상대가 실제 건물의 소유자인지를 반드시 확인해야 합니다.
· 등기부에 적힌 소유자 이름과 계약하려는 사람 이름이 동일한가?
· 대리인일 경우 위임장·신분증 확인이 필수
✔ 근저당·가압류·담보대출 여부 확인
등기부등본에 표시된 ‘근저당권’, ‘가압류’, ‘압류’, ‘전세권 설정’ 등 권리사항은 계약의 안전성을 좌우합니다.
· 설정된 채무가 전세보증금보다 큰 경우 → 절대 계약 금지
· 빌라·오피스텔의 경우 선순위 채권이 많으면 깡통전세 위험이 큽니다.
✔ 건물 전체 대출 비율 파악
집 한 채만 안전하다고 끝이 아닙니다. 다가구는 ‘전체 건물 대출 규모’까지 고려해야 합니다.
전체 대출이 과도하면 건물이 경매로 넘어갈 위험이 높아집니다.
📄 2. 확정일자·전입신고 일정 확인
✔ 확정일자는 왜 중요한가?
확정일자는 세입자의 보증금을 법적으로 보호하는 최소한의 장치입니다.
계약서 작성 후 가능한 한 빠르게 주민센터에서 확정일자를 받거나, 정부24를 통해 온라인으로 처리하세요.
✔ 전입신고는 언제?
전입신고는 입주 직후 바로 하는 것이 가장 안전합니다.
확정일자 + 전입신고는 세입자의 ‘대항력’을 만들어 주기 때문에, 두 가지 모두 미루지 않는 것이 중요합니다.
💳 3. 전세금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인
✔ 보증보험 가입 가능한 집인지 확인하기
전세보증금 반환보증보험(HUG·SGI)은 전세 사기 위험이 가장 높은 부분을 안전하게 보호하는 제도입니다.
하지만 모든 주택이 가입 가능한 것은 아니므로 아래를 확인하세요.
· 근저당 비율
· 소유자 신용 상태
· 건물 유형별 가입 조건
✔ 보험 가입은 필수에 가까운 선택
월 몇 만 원 정도의 보험료지만, 전세사기 예방 효과는 매우 큽니다.
특히 빌라·다가구·투기지역 건물은 보험 가입을 필수로 보는 것이 좋습니다.
🏢 4. 임대인의 신용·건물 상태 함께 보기
✔ 임대인이 세금 체납 중인지 확인
세금 체납이 심한 집주인의 경우, 갑작스러운 압류나 경매 위험이 있습니다.
확인 방법은 임대인이 동의해야 하지만, 문제가 있다면 보통 회피합니다. 이럴 경우 즉시 의심해야 합니다.
✔ 건물 하자 여부 체크
전세는 월세보다 기간이 길기 때문에 건물 상태도 매우 중요합니다.
· 누수 흔적
· 결로·곰팡이
· 난방·수도·전기 정상 작동 여부
· 주차공간, 층간소음 구조
건물 하자는 추후 수리 분쟁으로 이어질 수 있으니 처음부터 꼼꼼히 체크하세요.
🔍 5. 계약서 작성 시 필수 확인 사항
✔ 계약서에는 다음 내용이 명확히 기재되어야 합니다
- 보증금 금액
- 잔금일 및 입주일
- 특약사항
- 수리/관리 책임 범위
- 중도 해지 조건
- 전세 기간
✔ 필수 특약사항 예시
전세 계약 시 반드시 넣어야 할 특약은 다음과 같습니다.
- 전세보증보험 가입을 임대인이 협조한다
- 근저당 신규 설정 금지
- 임대인이 변경될 경우 새로운 임대인은 기존 계약을 승계한다
- 하자 발생 시 임대인이 즉시 수리한다
특약은 ‘구두로만 합의’하면 아무 효력이 없습니다. 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
🧮 6. 시세 대비 적정 전세가인지 확인하기
✔ 인근 시세 확인
국토부 실거래가, 네이버 부동산, 호갱노노 등 다양한 플랫폼에서 주변 전세 시세를 체크하세요.
시세 대비 너무 낮은 가격은 오히려 전세 사기 가능성을 높이는 위험 신호일 수 있습니다.
✔ 집값 대비 전세가율 확인
전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 높습니다.
전세가율이 높을수록 계약 전 더 높은 주의가 필요합니다.
🚫 7. 이런 집은 반드시 피하세요
❗ 선순위 대출이 많은 집
· 집값보다 선순위 채권이 많다 = 위험 100%
❗ 집주인 연락이 잘 안 되는 경우
· 계약 전부터 연락이 안 된다면 입주 후 문제 발생 시 더 심각해집니다.
❗ 보증보험 가입이 불가한 주택
· 보증보험 거절 → 그 자체로 위험신호
❗ 집값 대비 전세가가 지나치게 높은 경우
· 깡통전세 가능성 높음
✨ 결론
전세 계약은 단순한 주거 선택이 아니라, 수천만 원~수억 원에 달하는 자산을 걸고 진행하는 중요한 재정 행동입니다. 그렇기 때문에 단 한 번의 계약이라도 ‘안전성’을 최우선 기준으로 삼아야 합니다.
등기부등본 확인, 확정일자·전입신고, 보증보험 가입 여부, 임대인의 상태, 건물 하자, 특약사항 등 여러 단계가 번거롭더라도 이 모든 과정은 결국 나의 재산을 지키기 위한 필수 절차입니다.
오늘 소개한 체크리스트만 잘 따라도 대부분의 전세 사기 위험을 예방할 수 있습니다.
안전하고 신중한 전세 계약으로, 걱정 없는 새로운 보금자리를 찾기를 바랍니다.